Wethouder Knol presenteerde vrijdagmorgen tijdens een persconferentie in het stadhuis van Zwolle het stedenbouwkundig ontwikkelperspectief Kamperpoort. Dit perspectief geeft concreet de gefaseerde richting aan van de ontwikkeling van de wijk Kamperpoort op het gebied van stedenbouw, wonen, commerciële voorzieningen, identiteit en architectuur. De wethouder licht de uitgangspunten en doelstellingen nader toe.
In het bijzonder presenteerde de wethouder het programma van eisen dat is opgesteld voor de invulling van de verschillende delen van de Kamperpoort, het zogenaamde woonplan Kamperpoort, alsmede de stedenbouwkundige programma’s van eisen voor de Vogeltjesbuurt/Willemspoort, de Kop van de Hoogstraat en de Hoek Hoogstraat/Kleine Baan.
De Vogeltjesbuurt in de Kamperpoort wordt vernieuwd. Er komen nieuwe woningen en stedelijke functies. In een specifiek programma van eisen (PvE) stelt het college van burgemeester en wethouders hoe de Kamperpoort er in de nieuwe situatie uitziet. Daarin is onder meer opgenomen dat er op de locatie Willemspoort een parkeergarage met minimaal 1000 parkeerplaatsen komt, evenals een woontoren op de hoek van de Katerdijk met de Pannekoekendijk.
In het PvE wordt het gewenste eindbeeld van de Kamperpoort beschreven met als doel om vooraf de wensen, eisen en de randvoorwaarden waaraan de ontwikkelingen in deze straten moeten voldoen vast te stellen.
De Vogeltjesbuurt wordt gedeeltelijk herbouwd met grondgebonden huurwoningen. De huidige woningen zijn namelijk bouwkundig en woontechnisch dusdanig verouderd, dat renovatie geen optie is. Ook de buitenruimte is volledig versleten.
Centraal in het voorliggende locatiespecifieke Programma van Eisen staan:
– De stedelijke positionering van het gebied aan de rand van de binnenstad.
– De bouw van 50 à70 sociale grondgebonden (huur)woningen in de Vogeltjesbuurt in een zodanige stedenbouwkundige figuratie dat ‘de Vogeltjesbuurters’ zich erin kunnen herkennen en die recht doet aan hun leefstijl.
– De bouw van een P-garage met minimaal 1000 P-plaatsen, waarvan er op zaterdagmiddag minimaal 450 fungeren als openbare P-plaatsen ten behoeve van binnenstadsbezoekers. Daarnaast dienen op dat moment elders in Kamperpoort of directe omgeving (bijvoorbeeld bij kantorencomplex Kamperveste) minimaal 150 openbare P-plaatsen beschikbaar te zijn, zodat er voldoende capaciteit is ter vervanging van het te slopen P-dek Noordereiland. Daarnaast is het denkbaar dat er tijdens de ontwerpfase nader gestudeerd wordt op mogelijkheden om het bewonersparkeren Willemspoort/Vogeltjesbuurt elders dan in P-garage Willemspoort te situeren, zodat meer openbare P-gelegenheid in de garage zou kunnen resteren. Tot slot zal onderzocht worden of er wellicht op Noordereiland mogelijkheden zijn voor enig aanvullende openbaar parkeren.
– Ontsluiting van de P-garage en situering van alle bevoorrading aan de Katerdijk, teneinde de overlast zoveel mogelijk te beperken.
– Een woontoren van ca. 40 meter op de hoek Katerdijk/Pannekoekendijk, teneinde zowel het gebied als de entreepoort tot de binnenstad te accentueren. (N.B. In de vastgestelde hoogbouwvisie zou een hoogte van 40 meter niet passen. Ambtelijk is inmiddels een voorstel gereed om de ontwerp hoogbouwvisie aan te passen. Dit betekent onder meer dat de nu voorgestelde hoogte voor Willemspoort wel in de visie zal passen. Binnenkort wordt dit voorstel aan het gemeentebestuur voorgelegd).
– Een centraal, markant en kwalitatief hoogwaardig openbaar “Willemsplein” waaromheen de functies gegroepeerd zijn.
– Een programmamix die maximaal bijdraagt aan levendigheid, veiligheid, diversificering en gebruik van de plek; die niet concurreert met de binnenstad; die het gebied een eigen identiteit en karakter geeft:
§ Ca. 196 woningen (waarvan ca. 60 in de Vogeltjesbuurt)
§ Een bioscoop met ca. 1500 stoelen
§ Een grote supermarkt
§ Ca. 5000 m² winkels
§ Ca. 2000 m² horeca
– De aanleg van een voetgangers- (en bij voorkeur ook fiets) brug tussen Willemspoort en Rode Torenplein. Zonder een dergelijke directe, korte verbinding zal de P-garage niet te exploiteren zijn en komt ook de exploitatie van winkels en voorzieningen onder druk te staan.
4. Overige aspecten betreffende het PvE
– Duurzaamheid: in het PvE worden alle relevante duurzaamheidsaspecten behandeld.
– Juridische aspecten: de bebouwing kan slechts worden gerealiseerd indien er vrijstelling wordt verleend van het ter plaatse geldende bestemmingsplan (ex artikel 19.1 of 19.2).
– Communicatie: de strekking van het PvE is besproken met de Stichting Kamperpoorters. Tevens is er in diverse bijeenkomsten met een vertegenwoordiging van bewoners (in aanwezigheid van deltaWonen) gesproken over de plannen: gedetailleerd voor wat betreft de nieuwe Vogeltjesbuurt, globaler voor wat betreft Willemspoort. Aan de opmerkingen van partijen is zoveel als mogelijk gehoor gegeven. Men kan zich inmiddels vinden in de te hanteren uitgangspunten.
Het participatietraject zal vanaf de ontwerpfase door deltaWonen en Multi Vastgoed getrokken worden. Hetzelfde geldt voor de communicatie.
5. Kader grondexploitatie
In eerdere fasen van de planvorming Kamperpoort zijn voor de Vogeltjesbuurt/Willemspoort, toen nog Stadskwartier geheten, financiële verkenningen gemaakt, zonder dat van een (deel)grondexploitatie sprake was. Destijds zijn de navolgende besluiten genomen:
a. Op 13 februari 2006 (kenmerk owp05-291) heeft de Raad besloten om het in het kader van de perspectiefnota 2003 gereserveerde bedrag van € 6,0 miljoen voor Kamperpoort, opgenomen in de reserve “bestedingsplan 2003/2006”, voor een bedrag van € 1,21 miljoen te reserveren voor dekking van het voorzienbare tekort van de grondexploitatie Stadskwartier.
b. Gelet op het karakter en de ontstaansgeschiedenis van het project, zal extra dekking van een mogelijk tekort niet binnen de Meerjaren Prognose Vastgoed (MPV), maar binnen de algemene middelen van de Gemeente Zwolle opgevangen moeten worden (besluit 13 februari 2006 met kenmerk owp05-291)
6. Uitgangspunten grondexploitatie
Ligging (en begrenzing)
Het complex 127 Stadskwartier is globaal gelegen ten oosten van de A28 en wordt begrensd door de Katerdijk, Meeuwenlaan, Mussenhage en de Pannekoekendijk.
Programma en fasering
Het project Vogeltjesbuurt/Willemspoort voorziet in de bouw van ca. 196 woningen, uitgesplitst naar 76 eengezins en 120 meergezins. Hiervan komen 76 (39,3%) in de goedkope, 72 (36,7%) in de middeldure en 47 (24,0%) in de dure categorie.
De uitgifte van de woningen is voorzien in de jaren 2010 tot en met 2013.
Ruimtegebruik
Het ruimtegebruik kan als volgt worden samengevat:
– bruto exploitatiegebied 3,8ha 100%
– uitgeefbaar 2,2ha 58%
– openbaar gebied 1,6ha 42%
Stand van zaken planvorming en –uitvoering
De stedenbouwkundige planvorming bevindt zich in de definitiefase. Met de vaststelling van het PvE wordt deze afgerond en zaal naar verwachting rond de zomer 2007 de ontwerpfase formeel kunnen starten.
De uitvoering van het plan is voorzien in de jaren 2008 tot en met 2013.
Overige bijzonderheden
– Van groot belang is om de grondtransacties met deltaWonen tijdig af te ronden. Stagnatie in de verwerving van gronden brengt de fasering van het project in gevaar.
– Met deltaWonen dienen de afspraken over de beoogde grondtransacties met de gemeente èn de compensatieafspraken op zeer korte termijn in een intentieovereenkomst vastgelegd te worden.
– Mogelijke bodemverontreiniging moet in een vroeg stadium in beeld zijn. Daarom zal z.s.m. na besluitvorming een nader bodemonderzoek worden gedaan.
– Het resultaat van de parkeerexploitatie van de openbare P-plaatsen wordt buiten de grondexploitatie gehouden. Dit betekent dat de bouwkosten en de opbrengst van het parkeren kostenneutraal in voorliggende grondexploitatie zijn opgenomen. Dekking van de investerings- en exploitatiekosten hiervan is voorzien uit het Investeringsprogramma Bereikbaarheidsplan Binnenstad/Reserve Parkeren. De bouwkosten van € 20.000,= per parkeerplaats liggen ongeveer € 7.500,= hoger dan de geraamde bouwkosten waarmee in de Reserve Parkeren mee gerekend is. Dit betekent een frictie welke opgelost kan worden door aanpassing van de tarivering, medegebruik van private parkeerplaatsen en overige oplossingsrichtingen. Dit zal nader worden onderzocht en later aan u worden voorgelegd.
– De kosten van de brug en de omliggende infrastructuur worden volledig meegenomen in deze grondexploitatie. Dekking hiervan wordt dus opgelost binnen de grondexploitatie Vogeltjesbuurt/Willemspoort. Er wordt voor deze voorzieningen derhalve geen beroep gedaan op algemene concernmiddelen.
Uitgangspunten en parameters
De gehanteerde parameters en uitgangspunten zijn conform de in het kader van het MPV-2006 vastgestelde parameters en uitgangspunten.
7. Samenvatting exploitatieresultaat
Het betreft een integrale doorrekening van de grondexploitatie van het totale plangebied.
Het exploitatieresultaat kan als volgt worden samengevat:
Boekwaarde per 1-1-2007 €. 108.300
Nog te maken kosten (inclusief kostenstijging) €. 10.151.289
Nog te realiseren opbrengsten (incl. opbrengstenstijging) €. -/- 13.558.503
Rentesaldo €. 122.073
Resultaat op eindwaarde (31-12-2013) € 3.176.681 (winst)
Resultaat op startwaarde (01-01-2007) €. 2.257.722 (winst)
De uitgebreide grondexploitatie en toelichting zijn op de gebruikelijke manier vertrouwelijk ter inzage gelegd.
In het gepresenteerde resultaat zijn niet de onder 8 genoemde risico´s meegenomen.
8. Risico´s en kansen
De algemene economische risico´s, conform de uitgangspunten uit de MPV 2006 zijn berekend op € 0,95 miljoen.
Naast de algemene economische risico’s worden de navolgende risico´s voorzien:
a. Mogelijkheid van bodemverontreiniging.
b. De grondopbrengsten zijn circa € 14,0 miljoen en een aanpassing van 5% neerwaartse bijstelling behoort tot de mogelijkheden. Uit voorzichtigheidsprincipe is het gewenst hiervoor een bedrag van € 560.000 te labelen als risicobedrag grondopbrengsten.
c. Raming investeringskosten planontwikkeling. De huidige programmaverkenningen met de ontwikkelaar, het locatiespecifiek programma van eisen (LSPvE) en de doorkijk van de integrale gebiedsontwikkeling door de grondeigenaren (deltaWonen en Gemeente Zwolle) zijn complex en dienen goed afgestemd te blijven. Als projectgebonden risico wordt een bedrag aangehouden van 10% over de investeringen van 5,6 miljoen (excl. verwerving en plankosten), een bedrag van € 560.000.
d. De exploitatie van de parkeergarage vergt nader onderzoek.
De risico´s zullen continue worden gemonitoord, en zo mogelijk zal er tijdig worden (bij)gestuurd in de projectkaders om het risico (bedrag) op te vangen
Jaarlijks wordt hierover verslag uitgebracht in de MPV.
8. Relatie MPV en begroting
De grondexploitatie zal worden opgenomen in de jaarlijks te actualiseren Meerjaren Prognose Vastgoed. Opname van de onderhavige grondexploitatie geeft geen verandering van het vermogensresultaat Vastgoed te zien.
Jaarlijks zal de grondexploitatie worden geactualiseerd en worden opgenomen in de MPV. In dit kader zult u periodiek geïnformeerd worden over de (financiële) voortgang van het project.
Indien er zich echter ingrijpende mutaties voordoen of er sprake is van wijzigingen van de beleidsuitgangspunten, zult u tussentijds geïnformeerd worden over de gevolgen ervan.
De geprognosticeerde kosten en opbrengsten zullen met ingang van het jaar 2007 worden opgenomen in de gemeentelijke begroting.
9. Samenvatting en conclusie
De grondexploitatie Vogeltjesbuurt/Willemspoort geeft een positief resultaat te zien van € 2,25 miljoen (op startwaarde 01-01-2007). Het Programma van Eisen biedt een duidelijk kader voor de na vaststelling te starten ontwerpfase. Na het sluiten van een intentieovereenkomst met deltaWonen respectievelijk een samenwerkingsovereenkomst met zowel deltaWonen als Multi Vastgoed, zal het ontwerpproces naar verwachting omstreeks de zomer 2007 kunnen starten.
besluit:
1. Het Programma van Eisen Vogeltjesbuurt/Willemspoort vast te stellen
2. Kennis te nemen van het schetsontwerpdocument Vogeltjesbuurt/Willemspoort van Multi Vastgoed en dit als uitgangspunt te nemen bij de start van de ontwerpfase.
3. Kennis te nemen van bijgevoegde brief van deltaWonen inzake de herontwikkeling van de Vogeltjesbuurt.
4. De integrale grondexploitatie per 1-1-2007 voor het complex 127 Vogeltjesbuurt/Willemspoort vast te stellen en op te nemen in de jaarlijks op te stellen Meerjaren Prognose Vastgoed.
5. Onder intrekking van het (voorbereidings) krediet van € 108.300 (conform MPV 2006) een nieuw krediet beschikbaar te stellen van totaal: kosten € 10.381.662 en totaal opbrengsten € 13.558.503 en een resultaat van € 3.176.681 (eindwaarde 31-12-2013) te verwerken in de MPV 2007.
6. De jaarschijf 2007, lasten € 405.541 en baten € 842.000 verwerken in de MPV 2007.
7. Het in het kader van de perspectiefnota 2003 gereserveerde bedrag, opgenomen in de reserve ‘bestedingsplan 2003/2006’ van € 1.212.000,= en bekrachtigd met het raadsbesluit d.d. 13-02-2006 inbrengen in de grondexploitatie 127 Vogeltjesbuurt/Willemspoort.
Hogere ambities en aantrekkelijk plan voor vernieuwing wijk
Een nieuw ontwikkelingsperspectief voor de gehele wijk de Kamperpoort moet handen en voeten geven aan de wijkvernieuwing. Het vernieuwde perspectief waarmee het college van B&W heeft ingestemd, gaat nader in op stedenbouw en financi?«n, infrastructuur, wonen, identiteit en architectuur en commerci?«le voorzieningen.
Belangrijkste nieuwe voorstellen zijn dat de Kamperpoort stedelijker, gevarieerder en in meerdere opzichten levendiger en aantrekkelijker wordt en een samenhangende woonwijk. Ook heeft de vernieuwde wijk straks meer relatie met de omliggende wijken en de binnenstad. Daarnaast wordt er meer nadruk gelegd op het behoud van het historische karakter van de Hoogstraat en de Mussenhage. De stichting Kamperpoorters heeft positief gereageerd op de plannen.
Vanaf eind 2005 wordt in nauw overleg met de bewoners gewerkt aan diverse projecten in de Kamperpoort. Mede hierdoor wordt de herontwikkeling ook voor hen zichtbaar. Op belangrijke plekken zijn in de achterliggende periode door de gemeente locatiespecifieke Programma van Eisen gemaakt en vastgesteld. Zichtbaar in de wijk zijn op dit moment de bouw van het nieuwe verzorgingshuis van Isala, Nieuwe Haven en 47 seniorenappartementen van deltaWonen. Beide projecten worden nog dit jaar opgeleverd. De start van de bouw van projecten als Fenix (SWZ, ca. 150 woningen), Kleine Voort (deltaWonen, 22 woningen), Univ?© (SWZ, 45 woningen) is eind dit jaar/begin 2008 voorzien. De uitvoering van de verbetering van de openbare ruimte start in het voorjaar van 2008.
Werkend aan de zestien deelprojecten kregen de samenwerkende partijen, gemeente, private projectontwikkelaars, corporaties en diverse vastgoedeigenaren het afgelopen jaar de behoefte aan een concreter kader dan het overall Programma van Eisen uit 2005. Daarom is een ontwikkelingsperspectief voor de wijk gemaakt.
Ontwikkelingen
In Kamperpoort Midden zijn de ontwikkelingen al in volle gang. In dit gebied met 11 deelplannen is alles al gericht op daadwerkelijke uitvoering.
In de Vogeltjesbuurt worden 50 ? 70 grondgebonden sociale huurwoningen opnieuw ontwikkeld en in Willemspoort komen woningen, commerci?«le voorzieningen en een parkeergarage.
Ten aanzien van de IJsselhallen-locatie en de straten en bebouwing daaromheen, is de conclusie dat opnieuw ontwikkelen niet mogelijk is voordat een definitief besluit is genomen over de toekomst van het evenementencomplex. Het uitwerken van plannen voor dit gebied is nu nog niet de orde.
Wonen
Voor het wonen in de Kamperpoort vormt het Woonplan Kamperpoort de basis in het ontwikkelingsperspectief. Het Woonplan is opgesteld met de in de Kamperpoort actieve partijen. Op dit moment is het woningaanbod in de Kamperpoort zeer eenzijdig. Het bestaat voor 90 % uit (veelal) verouderde sociale huurwoningen. Het doel is om in de Kamperpoort aantrekkelijke woningen en plekken te ontwikkelen voor de huidige woonmilieus en leefstijlen. Maar ook om meer variatie aan te brengen, waardoor de wijk ook voor andere categorie?«n bewoners aantrekkelijk wordt.
De vernieuwing van de wijk maakt een veel grotere variatie in woningtypes en prijsklassen mogelijk. Het wordt een aantrekkelijke locatie voor huishoudens die een uitgesproken voorkeur hebben voor wonen vlakbij het centrum.
In het woonplan is vastgelegd dat de Kamperpoort straks tussen de 1450 en 1500 woningen telt waarvan 1150 tot 1200 nieuw. Van het totaal aan te realiseren woningen in de Kamperpoort valt 40% in de goedkope prijsklasse, 30% in de middendure klasse en 30 % in de dure klasse.
Financi?«n
Tot op heden was alleen voor Kamperpoort Midden een grondexploitatie opgesteld. Voor de Vogeltjesbuurt/Willemspoort en de IJsselhallen locatie is door de gemeente Zwolle een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld. In een (vertrouwelijke) memo behorende bij het ontwikkelperspectief wordt, met uitzondering van een aantal benoemde risico??s, de haalbaarheid van de plannen aangetoond. Het geschetste perspectief vraagt door gewijzigd gemeentelijk beleid en voor het aantrekkelijker maken van de publieke buitenruimte een grotere investering dan in voorgaande jaren werd gedacht.
Bron: Gemeente Zwolle
Bewoners van de wijk Kamperpoort in Zwolle zijn boos omdat de gemeente ze niet voldoende heeft gekend in de plannen voor de opknapbeurt van de wijk.
Kamperpoort is een oude volksbuurt, die al jaren op de nominatie staat om te worden heringericht. Daar zou de buurt bij betrokken worden. Vrijdag werd bekend dat er een parkeergarage met 1000 plaatsen in de wijk komt. Verder komt er een 40 meter hoge woontoren aan de Pannenkoekendijk en een fiets-loopbrug over de stadsgracht. De buurt is daar niet zo blij mee.
Bron: RTV Oost