De recente behandeling van de plannen voor De Twaalf Apostelen, het Huis aan de Achtergracht en de Betje Wolff straat hebben een negatieve kant van de manier van de Zwolse stadsplanologie bloot gelegd.

De ontwikkeling van deze plannen staat vaak onder grote invloed van financiële overwegingen. Hierdoor worden de kaders van een stedenbouwkundig programma van eisen voor een gebied maximaal ingevuld. Het exploitatieoverzicht wordt binnen het plangebied financieel rond gemaakt en dit leidt vaak tot onnodige concessies ten aanzien van de aantrekkelijkheid en leefbaarheid van onze stad. De VVD wil meer investeren in de stedenbouwkundige kwaliteit van onze stad. Om die reden wil de VVD Zwolle op een andere manier omgaan met het realiseren van bouwplannen in onze stad.

Vervolg bericht VVD Zwolle… :

Financiën basis voor ruimtelijke kaders stedelijke ontwikkeling

De bouw van de Twaalf Apostelen en het huis aan de Achtergracht is nodig om het tekort voor het plangebied rondom het theater te dekken. Dat is echter geen goed argument om te bouwen. Het moet vooral gaan om de functionaliteit, niet om het geld.

Ook het Kraenbolwerk is een voorbeeld waarbij financiën de hoofdreden vormen voor het creëren van ruimtelijke kaders voor bouwplannen. De schoonmaakkosten voor bodemverontreiniging en de kosten voor het verplaatsen van de verffabriek zijn leidend voor ruimte die in het stedenbouwkundige plan worden gegeven om bebouwing toe te staan.

Dit dreigt nu weer te gebeuren bij de Roelenweg.

Planontwikkeling niet perse financieel sluitend binnen plangebied

De VVD wil bouwplannen gaan beoordelen in het geheel van de stedelijke ontwikkelopgave. Wat de VVD betreft hoeft niet iedere ontwikkeling in onze stad afzonderlijk financieel haalbaar te zijn. Bouwplannen moeten geld opleveren waar het ruimtelijk ook mogelijk is. Maar op het moment dat we te veel concessies moeten doen aan de aantrekkelijkheid van onze stad omdat het project zelfstandig financieel niet haalbaar is, dan mag het ook een overweging zijn op een dergelijke project geld toe te leggen.

En dat kan simpel door een andere boekhoudkundige manier van werken.

We kunnen namelijk andere locaties die stedenbouwkundig gezien meer voor de hand liggen inzetten om meer te verdienen als gemeente. Op die manier kun je verliezen en winsten tegen elkaar af te strepen. Hiervoor is al een instrument voor handen, de zogenaamde MPV (meerjarenprognose vastgoed). Deze systematiek geeft inzicht in het totaal van de plussen en minnen van de vastgoedontwikkelingen in onze stad.

Het mag dus best zo zijn dat op de ene locatie verlies wordt geleden bij een ontwikkeling, mits vanuit een andere ontwikkeling dat tekort gecompenseerd kan worden

Nieuwe methode voorkomt concessies stedelijke kwaliteit

Het niet bouwen van het huis aan de Achtergracht had via de MPV verrekend kunnen worden. En de bodemvervuiling bij de oude Taxicentrale hoeft niet per definitie gecompenseerd te worden door hoger te bouwen. Immers, die keuze kun je elders ook maken. Daarvoor zul je naar de verdiencapaciteit moeten kijken van andere locaties. En met name daar waar dat stedenbouwkundig gezien beter haalbaar is.

Wat voor de bouw van het huis aan de Achtergracht geldt, geldt als het om de hoogte gaat ook voor de ontwikkeling van de locatie Schaepman. Het hoeft niet zo te zijn dat daar zo hoog gebouwd moet worden om het financieel mogelijk te maken hieruit de verplaatsing van de verffabriek te financieren. Die financiering kan ook via de MPV elders in de stad worden gezocht.

De VVD Zwolle wil bouwplannen en stedenbouwkundige plannen van eisen weer baseren op functionaliteit, leefbaarheid en uitstraling. Financiële motieven mogen niet de leidraad zijn voor het opstellen van maximale kader waarbinnen bebouwing mag plaatsvinden. Door dit op stedelijk niveau via de MPV te verrekenen kunnen raad en gemeenten vooral oordelen over de kwaliteit van gebieden. Hierdoor worden discussies over concessies aan leefbaarheid en uitstraling die noodzakelijk zijn om plannen binnen het plangebied exploitabel te maken voorkomen.

René de Heer Piet van Dijk